2008，楼市博弈终将回归理性

本网评论员 凌虚

    10年房改就象是个潘多拉魔盒，它带来了楼市繁荣、居住改善，也带来了房价扶摇直上。所幸的是，本轮调控终于号住了房地产的脉，波涛汹涌的2007年楼市，在宏观调控缰绳束缚之下，逐渐从疯狂回归理性。京沪深穗等地的楼市，在涨幅持续回落的基础上，绝对价格也开始松动。

    时下，中国内地的楼市又走到了一个十字路口：向左？向右？前进？后退？未来将发生什么？恐怕谁也无法给出答案。但是我们希望能看到方向或者迹象，让楼市回归理性，这恐怕是不二选择！

    首先，媒体要理性。现如今，房地产价格问题变得如此敏感，令人惊讶的是，有一些媒体急切地觉得房价大跌特跌是一桩好事，“语不惊人死不休”，动不动就制造出“拐点”、“雪崩”这些耸人听闻的词汇吸引读者的眼球。试问，如果房地产出现雪崩式的价格下跌，我们能够收获什么？先说银行这一块吧。据了解，目前中国银行业对房地产的金融支持大约在3.51万亿，如果遭遇房地产行业崩盘，此类贷款将完全损失。也许有人会说，银行垮了，关我什么事？殊不知，中国的银行并不是完全意义上的商业银行，银行垮了，最终还不是全民买单，肯定没有一个银行行长因此而跳楼。再说进城农民工。据了解，70%左右的农民工都是从事和房地产相关的产业，如果房地产崩盘，这些人找工不能，回乡不愿，极有可能滞留在城市沦为“流民”，在现行的保障制度不完善的情况下，这一亿多衣食住行都无着落的“流民”将会产生什么样的后果？须知，中国历史上有数个王朝都是因“流民”造反而灭亡的。再说普通市民。可以说，70%以上的购房者都是按揭一族，他们之所以敢欠一屁股债购房，一方面是为了居住，另一方面也是看好楼市未来的升值空间。假设房价大跌，哪怕是跌掉30%，按目前银行利率，这些人绝大部分都将沦为“负翁”。这样的事在上世纪末香港就曾经发生过。试想，当一个城市的中间层大多数人都成为“负翁”时，那将是一个什么样的局面？再假设一下，当这三股力量汇在一处，即银行绝望，农民工绝望，市民绝望，那将会产生什么样的冲击力？

    其次，置业者也要理性。对消费者而言，也要理性地看待房地产市场。前一时期，有相当一部分人通过炒楼获得了巨大的回报，一些人的资产价值翻了好几番，甚至一些楼盘，仅仅因为炒楼者的炒作，价格就涨了一大截。这个游戏让富足的炒楼者变得更有钱，而实际购房者变得更贫穷。目前，楼市核心问题是投机成分过大。对于健康的房地产市场来说，如果投资比例过高，将导致价格严重偏离实际价值、严重扭曲真实的供求关系。这种投机资金必须要挤出市场，否则，从长远看可能造成难以弥补的伤害。但房地产市场应该保持一定的温度，即使回调，也要平稳的回调，不要让市场垮掉。像厦门的一位网友号召大家三年之内都不要买房子，就是很不理性的，如果房地产市场三年不消费，房地产市场垮了以后，对任何人也没好处。尤其是在高点购买房屋的人，就会成为负翁。目前的房地产的楼价从涨幅幅度来看存在不合理性，也有深刻的社会以及各方面的原因。现在的贫富不均，贫富分化比较严重，投资渠道比较单一，房地产是生活必需品，也是很好的投资品，至少在通货膨胀情况下，可以增值保值，这种情况下指望房屋价格越来越低是很难实现的，未来房产的价值会越来越高，除非经济倒下来或者是后退，收入减少、人口停滞，城市化进程停止了，就像美国的楼市，需求不发生变化，但是中国是新兴市场，发动机需求很强劲，即使很烂的房屋都会价值高估，要回归到正常的价值水平也是比较难的。

    再次，开发商也须理性。许多房地产商坚持房价不会下跌的理由无非两点：一是中国土地稀缺，而人口众多，需求旺势；二是中国经济正快速发展。但这两个理由都未必靠得住。就中国人的生活观念来讲，的确需要一套房，但他们不敢再向开发商要房子了，因为那个代价太大，大的需要两代人甚至三代人的努力，因此，他们转向政府要房子。正视这个现实是痛苦的，但是不能不正视的，也就是说，所谓刚性需求只是一种想象了。大多数购房者的购买力已不足以支撑目前的高房价，而且买房心理也愈来愈趋于理性。过去是典型的卖方市场，好的坏的，丑的美的都可以卖出去，在前几年，由于房价不断上涨，许多地方出现哄抢现象，有的消费者甚至在交完钱以后，才问说买的房子在哪个位置，买房像买菜一样随便。现在的情况就改变了， 从根本来看，高房价之下，供求关系跟过去发生了变化，买房子对地段、项目的品质、规划、配套等方面将极为重视，这些因素直接影响了消费决策，并导致了消费观念理性回归，在这样的前提下。地产商们不应一味地依靠打折优惠、促销降价来赢得消费者，而应更多地注重产品本身的塑造上，创造适合消费群体的产品，以产品本身价值创造更大的性价比，才能在日益理性的消费市场中获得更多青睐。

　　第四，政府更要理性。应该承认，过去我们在住房体制转换上矫枉过正，甩包袱过疾，“全盘市场化”直接导致保障短腿，保障体系严重缺失，百姓对高房价的切肤之痛由此而生。在各地掀起疯狂的“造城运动”的背景之下、在“市场化”的冠冕掩盖起“借地生财”真实意图的潮流之中，“多层次住房供应体系”被冷落了、遗忘了。经济适用房占住宅总投资的比例不到5%，且逐年下降；有的城市竟没有经济适用房、廉租房政策。毫无疑问，目前大部分一线城市的房价已经严重超出实际价值和市场承受力。如果按照美国的信用审核体系，一线城市申请按揭贷款的购房客户至少有70%可以列入“次级信用者”，这种风险在房价上涨、实物资产表面增值的时候是不会暴露的，一旦房价下跌，风险就可能集中爆发。当年，香港、日本不是都处于经济发展的黄金周期么？相对中国大陆，香港和日本的土地更稀缺、人口更密集，供求矛盾更突出，但房价过快上涨一样导致地产泡沫的破灭。不能忽视的是，2008年1月全国大中型城市房价上涨势头依然较猛，与此同时经济适用房等保障性住房的投资比例还在逐年下降，然而，政府一味简单地打压房价是解决不了问题的，应花力气加紧廉租房、经济适用房的建设。对那些不落实廉租房、经济适用房的地方政府要实行层层“问责”，问责制的板子不能高高举起，轻轻落下。

　  疯狂的君子兰，疯狂的石头，疯狂的股票，疯狂的房价……改革开放30年，我们历经了太多疯狂，面对金钱的诱惑，我们这个有着5000多年文明史的古老国度，心智显得那么幼稚，那么不成熟。2008年的楼市，仍然充满着变数，发展与转型混杂，增长与下降同在，为此，开发商和消费者，有房的和没有房的，都需要找到一个平衡点。但无论如何，楼市回归理性将更有助于房地产的健康发展。因此，开发商、中介公司、购房者、政府等楼市博弈利益悠关方如何适应变化，调整自己的心态至关重要！毕竟，住宅建设的产业链很长，上下游囊括了建材、化工、钢铁、家具、家电等数十个行业。楼市沉浮，可谓“牵一发而动全身”！(XMHOUSE 程凌虚)