物业税“空转实”还有多远?

我市法律专家认为，物业税还有诸多棘手难题,不可能今年开征

    有人说，目前的中国房地产市场最怕两大政策杀手铜，一是金融从紧，二是物业税。如今金融调控已经落实，物业税却还是另一只未落下的鞋子。

    去年末，有消息传来，福建已被国家税务总局和财政部批准为四个房地产模拟评税试点地区之一，这标志着我省成为继北京、辽宁、江苏'、宁夏、重庆后的第二批试点地区，厦门何时开始房地产模拟评税试点，尚待通知。还有消息人士预测，物业税正式征收可能在2008年。虽然目前没有具体动向，但物业税何时“空转实”无疑是业界和市场最爱猜测的悬疑。

    不过：在我市法律专家陈红梅和陈宇分析看来，物业税“空转实”还面临诸多棘手难题，不可能今年开征。

    我国开征物业税

    有五大“拦路虎”

    （1)土地批租制度短时难转变

    我国房地产开发用地实行的是“批租制”，即在土地使用权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府购买一定期限的土地使用权，而其大部分税费，用地者须一次性支付。依据这一制度，房产所有者在购入房地产时，其房价中已经包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费。

    而在“物业税”的模式下，房地产业的税收征收环节后移，这样可以令房价下降；业主购房之后，每年再缴纳相应的税金。这样一方面可以降低居民的置业门槛；另一方面还可以为地方政府提供连绵不断的、稳定的税源，使地方政府改变其短期行为，树立可持续发展的投资理念，达到合理配置城市土地资源的目的。

    但问题是：我国能否以及怎样才能实现土地批租制向“物业税”模式的转变？

    （2)房地产评估工作分工不明确

    开征物业税，就必须进行房地产评估工作。目前，我国房地产税费的征收实际上由土地管理部门和税务部门双重管理。例如房地产税由税务部门征收，而土地出让金则须向土地部门缴纳。开征物业税后，必须按照国际惯例定期进行土地评估，届时这项具体而又基础性的工作究竟由谁来承担，尚无定论。

    (3）产权不明阻碍开征物业税

    开征物业税要求土地房屋的产权必须明晰。然而，我国目前有很多企业、部门、事业单位的用房，产权不清、产权与使用权分离的情况非常严重。有很多房屋只有使用权，根本没有产权。在实际征管过程中，按照房屋产权人征税的困难相当大，相当一部分人是使用人在缴税。而物业税作为财产税的一种，从理论上讲应当向房屋的产权人征收，但在目前的情况下，明晰产权关系尚有相当大的困难。

    (4）物业税税负水平难确定

    目前我国房地产业的整个行业链条中涉及了大量税费，既有税务机关在房地产取得、保有、转让环节征收的营业税、城建税、契税、教育费附加、所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税等税种；又有土地管理部门收取的土地出让金等费用；还有房地产管理部门在房产登记、使用、经营交易、过户以及日常管理等环节收取的各种费用。面对如此繁杂的税费及计征办法；要想尽快科学地、准确地测算出现行房地产税的税收负担是较为困难的，有关数据采集和评估工作量极大，因而也使物业税的税负水平难以确定。

    (5）旧房重复征税问题难解决

    开征物业税有利于避免“土地批租制”的弊端，但从“土地批租制”过渡到“物业税”，显然要经过一番十分复杂的演化过程。因为土地批租制至今已实行了20多年，相当数量的房地产已经一次性交纳了多年的土地税费。

    换句话说，目前的买房人已经承担了政府批租后高昂的房价，政府事实上是一次性收了70年的“物业税”。如果将房地产开发和交易环节的税费转入物业税，对所有的房地产一律按新税法收税，也就意味着重复计征，因此，如何解决旧的重复征税就成为最棘手的问题。

    空转是怎么回事？

    目前，被媒体称为“空转”的物业税是怎么回事呢？两位律师介绍说，其实就是指虚拟意义上的资金循环，虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。属于开征前的理论研究阶段，其包括数据采集以及评估二个环节。

    据了解，目前物业税的“空转”还处于统计测算数据阶段即基础数据的采集收录工作环节，而对房产价值的评估即评税阶段还需要有专门的评估机构负责评估。因此，以此看来，目前的试点工作尚处于初级阶段的第一环节。

    而“空转”即模拟评税的关键点在于第二环节，即有关机构先要评估出房产的价值，作为征税的依据，并随着市场价值的变动不断修正估值。但评估需要对房地产的房龄、朝向、结构、建筑成本、坐落位置、附近公用设施等许多数据资料进行采集统计的数据做支撑。这个评估值将作为征税的依据，所以必须准确，这显然是个庞大而不容有失的工作量。

    “空转实”需要的条件和程序

    同时也要看到，这几年国家在物业税的试验上已经取得了不小的成绩和进展。从2003年进行6个试点地区两年多的物业税模拟试点评税工作，已经为我们初步积累了以下成果：一是创建了符合国情的评税工作模式。二是开发了计算机批量评税软件。三是建立了政府部门间的良好合作机制。四是培养了一批熟悉房地产税征收管理，又掌握评税业务的专门队伍。

    2007年增加为十个空转省市，目的非常明确，就是扩大数据采集及评估范围，充分体现税收公平、合理原则。但不可否认，物业税开征前的准备工作尚在试行阶段，“空转”尚未完成，如何“实转”？

    其次，物业税作为一种新符’种，须通过全国人大常委会立法确定。而根据《立法法》以及立法惯例，即使物业税进入立法计划，物．业税相关准备工作也需要两年左右，因此，物业税立法工作尚未开始，尚不具备法律基础，何来征收？

    物业税开征急不得

    因此，物业税开征还面临诸多棘手难题，不可能今年开征。从两部局的工作要点看，物业税改革显然加大了步伐，物业税试点范围也明显进一步扩大。但从其政策制定的本意看，物业税改革尚处于模拟评税试点这一初级阶段。

    所谓的物业税“今年正式开征”的说辞，显然是误读了政策规定。鉴于中国的现实状况，物业税的开征急不得，相关准备工作需要细致而周密，相关立法工作需要严谨而切合实际。“空转”的物业税尚未为“实转”做好准备，其改革显然与“燃油税”如出一辙，定是“千呼万唤”还须慎之又慎地“始出来”！(厦门晚报 陈红梅 陈宇 福建万石律师事务所执业律师)