不封顶不放贷 开发商有点烦
为了防止“捂盘惜售”，国家出台预售政策，只要基础结构施工完成拿到预售证，就可以开盘销售，这是“捂盘惜售”的时代印证。但是如今这个预售政策受到信贷政策的公开叫板，为了保证资金安全，新政以来部分银行开始严格执行“封顶放款”政策，楼盘主体结构封顶才能放款，购房者在签订买房合同后，要等半年左右的时间建筑封顶才能签订贷款合同。
山雨欲来风满楼
“我们已经取得了预售许可证，只要签了购房合同，一般来说，最快一个月内银行就可以放款了。但是如果你看中的是5号楼，那可能还得等一段时间，要等它封顶以后银行才肯放按揭款。”近日，记者在咨询某楼盘个人按揭何时放款时，该楼盘销售人员这样告诉记者。记者提出疑问为何5号楼要等到封顶后才能放款？他说，5号楼是与某国有商业银行合作的，这家银行要求等到封顶才能放个人按揭款。
“从去年9月27日起，部分银行已经要求在楼盘主体结构封顶后才能发放个人按揭款。”湖里寨上某楼盘销售负责人告诉记者。
原来，去年九月银监会和央行联合下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（以下简称《通知》）中有这么一条内容：商业银行应重点支持借款购买首套中小户型自住住房的贷款需求，原则上只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。
某业内人士告诉记者，对于这项规定不少银行刚开始也是边做边看，但是随着今年偏紧的货币政策的执行，许多银行陆续开始严格执行这一政策。
“封顶放款，早在几年前我在广西时就听说过这回事，而去年我在泉州南安负责某楼盘时，那个楼盘就是要求封顶才能放款，32层高的楼，开发商等了近一年的时间才拿到银行放款。”厦门某知名地声策划代理公司负责人张先生告诉记者。
开发商面临资金“煎熬”
张先生说，封顶放款有旧政的影子，早在2003年，央行出台的“121号”文件中就已经明确提出：“为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。”但该政策一直没有被执行，时隔几年，该政策再次重申。
对于这一政策各地的解读有所区别，国内不同城市之间执行情况也参次不齐，北京银监会早在06年就下达通知要求银行“只有房屋封顶之后才可以提供按揭贷款”。
而厦门某楼盘台湾籍营销总监告诉记者，在台湾，开发商申请房产按揭必须等到交现房办出产权后才能办理，而非目前“有了预售证，就可以办按揭”。她认为，如果这一政策被严格执行，对开发商来说，绝对不是一个好消息，靠着首付款度日，后续资金跟不上，就有可能楼盘盖到一半就没钱了，导致烂尾楼的出现。
业内人士说，在以往楼盘销售中，开发商只要拿到预售证，并且与购房者在签订买卖合同，收人证明、户口本、身份证、结婚证等等个人证件齐全后就可以办理了，银行最快一个月就可以放款，此时只是把购房合同抵押给银行，等将来产权证办出来后，再用产权证到银行换购房合同，如果封顶完再放款，那“期房”变“现房”了，开发商“三四三”（开发商的开发资金由30%自有资金、40%银行贷款、30%销售回款组成）的算盘就要落空了。
目前厦门规定多层达到结顶、高层和小高层达到正负零零（即有地下室的，只要地面造好一层，没有地下室的小高层只要完成地面四层）就可以申领预售证。
以此推算，如果开发商在房子主体封顶后才能得到银行放款，以一栋20层的高层来算，实力强的开发商最快也要7天才能盖好一层，20层就要140多天，这里面还不包括天气、政策等不可抗拒因素。
按照目前第一套房子首付30%规定，也就是说，开发商至少要忍受半年多煎熬才能拿回剩余的70%，这对一些开发商的资金链来说，又是一大考验。
据了解，目前部分资金利用率特别高的开发商，采用九个锅盖盖十口锅，其中的秘诀一是施工单位垫资垫款；二是开发商尽快拿到预售证，快速销售回款，迅速去买下一块土地，开发下一个项目如果执行封顶再放款政策后，开发商的开发速度就不得不放缓了。
购房者心态复杂
观点一：期房变现房，踏实！
黄女士《大学康城一期业主）：期房有很大的不确定性，买房之前要考虑开发商的实力与信誉，购房者向银行货了款，银行把钱给了开发商，如果开发商造不出东西来，或是造出来的东西有瑕疵，后悔也来不及了，谁让你买的不是“成品”，完全是寄希望于开发商，而封顶后放货款，就像买东西看完货再付款，心里更踏实。
观点二：挑别人剩下的，没劲！
曾先生【泰国某公司驻厦人员）：目前厦门市场上大多是期房，如果非要等房屋主体结构封顶才能买到房子，黄花菜都凉了，有钱人可以一次性付款，可以挑好的户型，而手头资金不够，只够付首付款的人，恐怕已经没有多少可选择的余地了。
观点三：不用担心烂尾楼，放心！
刘女士《浦厦房产某分店店长）：不断加强的宏观调控，让开发商的资金链变得日渐脆弱，一旦开发商资金链断裂，那么必然形成烂尾楼。那时购房者就惨了，不但拿不到房子，还欠银行一屁股债，那时真是“叫天天不应，叫地地不灵”。
新闻评点
开发性贷款紧缩才是致命的
采访中，一些开发商对此持乐观态度，封顶放款，销售款回笼也是可以预期的，望梅尚且可以止渴，更何况这是板上定钉的事，对于一些实力比较强的开发商来说，应该还是可以承受，而且在目前房产市场上，由建筑公司先行垫付的现象也十分普遍，所以不少人认为封顶放款影响没有想象的那么严重。
此外，据某银行人士透露，虽然银行执行了这一政策，但是不少开发商与银行另外签订协议，在楼盘未封顶之前，如果购房者出现还不起月供的情况，将由房产公司负责偿还，这样开发商可以在拿到预售证后，售出楼盘还是可以从银行拿到按揭款。
那么，让开发商真正担心的又是什么呢？有业内人士指出，开发性贷款紧缩最具杀伤力。
日前，央行央行向大型商业银行明确作出指示，今年全国金融机构新增贷款总量不得超过去年水平，其中个别银行还被减几百亿的额度。
根据（通知》规定，银行将严格房产开发贷款管理，项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地,囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
开发性贷款是开发商的“命根”，没有了这个启动资金，开发项目就无从谈起，即使手里有地，项目也没法上马。“封顶放款起码还有个盼头，尽快把楼盘盖好，如果没有了开发性的贷款，那就连个盼头都没有了”某楼盘负责人悲观的说。（海峡生活报 郭城）
