房贷新年重新开闸刺激购房需求

厦门房地产市场正悄然回暖  

    经历了去年年底的房贷紧缩阶段后，进入一月份，厦门各大银行的个人贷款业务已经开始恢复；与此同时，厦门楼市似乎也渡过了去年底的寒冬。新房源开始陆续上市，一些高性价比的项目更是表现不俗，而二手房市场上看房的客户也明显增多。

    业内人士表示，近期房贷的重新开闸对新一年的厦门房地产市场有一定的刺激和带动，但影响并不大。厦门楼市在新政影响下经过一段较长时期的盘整观望后，已经开始逐渐回归理性的正常状态。市场缓慢回暖，楼市的春天或将到来。

    银行房贷解冻  楼市局部回暖

    新年伊始，厦门的各大银行便传来消息，由于去年年底信贷额度紧张而停办多时的个人房贷业务已经全面解冻，给厦门楼市带来了些许暖意。因此，进入一月份以来，楼市新推项目接连登场，自然是希望在年初银行资金充裕、房贷业务刚刚开闸时先拔头筹。

    日前,记者从厦门部分银行了解到，目前各银行的一手房、二手房按揭贷款均能正常代理，只要是符合新房贷政策审批标准的房贷申请基本都能顺利通过；另外，去年底一些已经通过审批但未能及时放款而积压的单子也都已经在逐渐消化。

    银行个人房贷的开闸放水，对于新年楼市来讲无疑是一个利好，市场也再现一个开盘的小高峰。从销售情况来看，虽然不见了往日排队购房或当日售罄的“火暴”盛况，但总体呈现出平稳的销售状态，更有部分新楼盘引起了较为热烈的市场反应，被看作是市场复苏的信号。

    联发五缘湾1号作为岛内新年第一盘，一期首批4、5、6号楼三栋小高层住宅共262套房源推出后就吸引了众多购房者前去选购，开盘当天就有近百套房源被认购，此后每天也都有客户进行认购；而岛外首个开盘项目集美的祥和雅筑也有不错的市场反应，213套房源当天售出约四成多，其中两房户型更是基本被认购完毕。而去年12月28日推出的复兴世纪二期以及12月30日面市的水晶森林二期晶尚名居、乐活小镇二期等楼盘的新房源，也都在近一个月内取得了较为理想的销售成绩，甚至超出了开发商的预期。此外，海峡国际社区水晶公寓C栋、源昌总裁行馆等新房也都于近日相继推出。

    此外，为了在观望氛围浓厚的市场中、在购房者所面临的众多选择中脱颖而出，开发商都开始各尽所能，营销手段更加丰富。在近期的鹭岛楼市，可以发现，样板房卷土重来、体验式营销成为了主流，或者寻找明星作为项目代言人崭新亮相……与此同时，在房贷依旧紧收政策的影响下，部分楼盘还推出了针对性更强的“低首付”的营销模式。据记者了解，位于集美灌口的乐活小镇推出了主要针对两房户型的“乐活青年置业计划”，首次置业仅需交纳10%首付，二次置业则仅需20%首付。由于项目客群以首次置业的青年人为主，因而直接带动了项目的热销；以大户型定位的南中·山景叠院则在二次置业的“利息”上做文章，应时推出了“买第二套房，享第一套利率”的购房优惠措施，采用补足利息差额的方式，将二次置业比一次置业高出的利息部分从总购房款中扣除，同样吸引了不少客户。

    与此同时，在二手房市场，也出现了市场好转的迹象。孟氏房产营销顾问有限公司执行总监郑峰在采访中告诉记者，近来二手房的看房量已经有所增长，只有由于新年一月历来就是二手房交易的传统淡季，因此真正出手购买的人还比较少，但咨询的客户已比去年底多了不少，需求量是显而易见的，预计在春节后交易量才会有较明显的回升。厦门源基置业管理顾问有限公司执行董事卢仁辉对此也表示了赞同，他认为，由于新政影响会有个持续性，因此楼市的真正复苏可能要等到今年六月以后。

    放款依旧从紧  需求不受影响

    尽管银行已经放开了新的贷款额度，但并不是简单的完全敞开，而是执行了更为严格的审批发放制度。正如联发集团厦门房产代理有限公司副总经理陈养坤所言，房贷业务的正常化是在遵循去年房贷新政前提下的正常发放，而并不表示新政有所放松。

    记者了解到，厦门大多数银行都已经开始按照《关于加强商业房地产信贷管理补充通知》的规定来界定“第二套房”，即只要存在贷款记录，不论第一套房是否已经结清贷款或出售，再次申请购买的住房都算作第二套，必须执行9·27新政所作出的“40%首付”和“1.1倍利率”的贷款规定。

    此外，央行还宣布从本月25日起再次上调存款准备金率。对此，厦门建设银行住房金融与个人信贷部相关负责人表示，央行年初的这一政策一方面是对从紧货币政策的落实，另一方面也可看作宏观调控的信号，对全年的贷款发放进度和规模进行适度控制。

    从紧的货币政策和二套房贷的严格界定，对厦门房地产市场的回暖自然会有一定程度的影响。但在记者的采访中，大多数业内人士对此并无太大担心。夏商房地产有限公司营销策划副总监许峰在接受记者采访时表示，去年的新政严格区分了首次置业与二次置业，对自住型的首次购房者来说，主要是出于对房价下跌的预期而形成观望，其购房需求并没有直接受到打击，因而影响并不大；而对于富裕家庭的改善型需求，如购买别墅或高档公寓，由于其经济实力较强，影响也较为有限。

    的确，从近一个多月市场销售情况来看，夏商·大学康城、乐活小镇、祥和雅筑等这类适合自住的中小户型产品普遍卖得较好。祥和雅筑营销总监林凯告诉记者，项目的认购客户多数属于一次置业，整体上受房贷政策的影响比较小；虽然也有部分二次置业的客户，但由于户型面积不大，一般首付款在20多万，客户的经济能力也比较容易接受。另外，像联发五缘湾1号这种高端楼盘则凭借着高性价比赢得了那些经济实力雄厚、受房贷政策影响不大的高端客群的青睐。

    这种趋势也体现在了三级市场上。卢仁辉向记者介绍说，近期二手房市场上成交的主要都是90平方米以下的房源，并且以一次置业为主；一些景观、配套、地段条件好的优质房源更是不乏购买者。

    在新景祥房地产策划代理有限公司策划总监柏云飞看来，尽管房贷依然从紧，但相比去年底还是刺激了购房需求的释放；特别是在新政影响持续一段间后，市场也并未发生较大波动，将会逐渐呈现出良性平稳的发展状态。

    市场回归理性
    复苏还需时日

    柏云飞认为，房地产市场在经历了新政的洗礼后，卖方完全占主导的情况已经有所改变，购房者有房就买的盲目行为也不复存在，形成了较为浓厚的观望氛围，再加上投机行为得到了很大抑制，整体市场将渐趋理性。

    在此情况下，“近期几个楼盘销售情况的趋好，原因是多方面的”，许峰表示，“一方面，2008年开春新一季度贷款额度重新开始正常发放，公积金贷款和银行房贷的纷纷松绑给买房人提供了资金保障；另外在市场持续调整的情况下，近期开盘的楼盘定价也都比较理性，没有像去年前三季度那么乐观，采取了调低定价的方式以达到顺销的目的”。此外，开发商的品牌实力、符合市场需求的定位、高性价比的产品等等，也是其突出重围的重要筹码。

    而对于部分开发商热衷的“低首付”促销，有业内人士指出，这种方式在一定程度上确实让利给购房者，但其造成的还款压力也是购房者应该慎重考虑的问题。另外，记者还获悉，乐活青年置业优惠方案可能在春节前结束，看来开发商垫首付的方案终归不是长远之策，毕竟这对开发商的资金实力有较高的要求。

    陈养坤还指出，新政对楼市的影响具有长期性、结构性，购房群体在长期的观望中学会比较、判断、选择；而开发商则是要努力寻找自身的优势，突出产品卖点，比试真功夫、真实力。这样，不但购房者的置业观念得到新的改变，开发商、中介机构也要在新政影响下的新一轮竞争中得到考验、重新洗牌。

    自去年以来，一系列调控政策的出台，让厦门楼市逐步趋于理性的同时，也使得市场进入了一个新的阶段。在采访中业内人士对于今年的市场走势大都抱以乐观心态。在他们看来，房地产市场从长远发展来看大势趋好，只是由于前两年的过快冲高后，现在需要一个调整缓冲、释放风险的阶段。新年初房贷的放松可以看作是楼市回暖的一个信号，随着明细化规定的相继出台、政策面的稳定和刚性需求的依然存在，楼市必将回归理性后再度上行，但不会出现以往的疯狂涨势，而是缓慢平稳地向前发展。

    由于接下来的2月春节依然是楼市交易的传统淡季，因此，业内人士预计春节后的传统旺季厦门楼市将会有小的回升，但受到政策调整惯性延伸的影响，市场的真正回暖和复苏可能要到四、五月之后。（厦门商报 刘竞）