厦门房地产市场上的投机者和投资者大量离场

　　2007年厦门住宅市场带给我们一个个震撼：2007年前2季度厦门房价上涨可谓一路凯歌，6区商品住宅均价从6000多元涨至11307元/平方米；地王接二连三出现，9月8日出让的五缘湾地块，楼面价达到了17486元／平方米，进一步推动楼价快速上升；而随着10月新一轮楼市调控政策的实施，厦门的土地交易市场与楼市交易同时陷入低迷，从11月开始，地价开始“冲高回落”，回归理性；到了12月，地价的“冲高回落”幅度更大，首次出现商住用地流拍事件，开发商开始谨慎拿地，新盘定价也回复理性，楼市掀起打折热潮。业界大呼———

　　【回顾】

　　地价曾突破万元大关

　　去年8月份以来，厦门土地拍卖持续升温，“地王”频频诞生，最高纪录不断刷新。9月8日，五缘湾片区一商住地块楼面价飙升至17486元／平方米，10月8日集美园博园地块每平方米12066元的楼面价也让人惊叹。“没有最高，只有更高”的地价，让许多观望中的购房者几乎丧失信心。

　　拍卖会过后，一位自称“只是来看热闹”的房地产开发商林先生这样告诉记者：“像政府这样挤牙膏似的地块，作为小开发商的我们参与竞拍的积极性不大，3000万元的竞拍保证金是道门槛不说，拿到地块的可能性更小，纯粹是陪着大企业玩。”

　　【现状】

　　开发商拿地愈显谨慎

　　土地拍卖会

　　不再热火朝天

　　在土地市场一片红火，地价暴涨之势似乎无法阻挡时，房贷新政的突然下发，让厦门土地交易市场与楼市陷入长时间的低迷状态。去年12月8日，厦门出现2007年土地拍卖最冷清局面：平日座无虚席的大厅里只坐了约三分之一的人，拍卖价格没有像前几个月一样创出新高，而是呈现出“疲软”的走势。其中，集美J2007G07地块甚至拍出3722元／平方米的楼面价，不仅与上个月集美园博园地块每平方米12066元／平方米的楼面价相差甚远，也比今年以来集美区平均6000元／平方米左右的楼面价低了近一半。

　　J2007G07地块的竞拍过程一开场就呈现“二虎争食”的局面，只有16号杏林建设及19号特房集团两家开发商参与竞拍。12月8日的土地出让，也是第一次实行新的挂牌出让现场询价规则。询价后，杏林建设与特房集团经过半个多小时争夺，最终由厦门市杏林建设开发有限公司以9.02亿元竞得集美J2007G07地块，楼面价为3722元／平方米。

　　另一地块J2007G08以6425.92元／平方米的楼面价成交，是此次楼面价最高的成交地块，它位于集美区滨海大道北侧，拥有一线滨海景观优势。J2007G08地块同样只有两家开发商参与竞拍，16号杏林建设和26号古龙集团的竞拍过程并不激烈，增价幅度在200万元至400万元之间。经过14轮报价后，厦门古龙集团房地产有限公司以4.84亿元竞得该地块，比起拍价高了3200万元。J2007G08地块6426元／平方米的楼面价，与此前拍卖的集美其他地块相比低了许多。就在10月8日，住总集团以12066元／平方米的楼面价竞得的集美地块，一个月后，J2007G08地块的价格低了将近一半。

　　会后，两家竞拍成功的开发商代表均显得比较低调，很快就离开了拍卖会现场。杏林建设代表在离开现场前说了一句耐人寻味的话：“厦门的房价将趋于理性。”针对拍卖会的“平静”，业内人士认为，年底开发商资金紧张是其中原因之一，更大的原因是国家宏观调控，厦门楼市也受影响。因此，不少开发商持观望态度，不再像以往那样疯狂拿地。

　　流拍现象

　　接连出现

　　2008年1月19日，厦门市国土资源与房产管理局发出2008年第一份土地出让公告，同安区有九块土地要挂牌出让。此前，2007年最后一场土地拍卖会，同安区四块挂牌出让土地全部流拍。同安区为何在四块土地流拍之后，紧接着又推出九块挂牌出让土地？上次土地拍卖时，就有开发商评价同安四块流拍的土地“面积太大”。记者通过对比发现，这次同安区推出的九块土地，所处地理位置与此前流拍的两块土地一模一样。只是面积小了，把一块“蛋糕”切成几块卖。对此，有一位业内人士认为：“上次太大了，不好卖；切小一点，对开发商的资金要求低一点，可能会更好卖。”

　　【观点】

　　楼市渐趋理性

　　厦门房企征战异地

　　从年初几十家开发商抢食一宗地，到年尾挂牌土地无人竞买纷纷“流拍”，厦门的土地交易市场也跟着楼市坐了一趟“过山车”。不得不说，2007年是土地交易极度疯狂的一年：全国各地“地王”频出，地价、楼价频频创新高，有土地拍卖的地方就有开发商敢拿钱砸出“地王”。遗憾的是，厦门也位列其中，五缘湾、集美园博园等区域的地王都在2007年依次诞生。但随着厦门楼市逐渐走向低谷，土地拍卖“行情”也急转直下，同安、翔安的几宗土地流拍之后再挂牌，结果仍然是流拍。据了解，2007年厦门房企也在全国各地卷起拿地风潮。

　　厦门地价高、拿地难、开发成本高已成为业界共识，更多的厦门房企将眼光转移到长江三角洲乃至全国各省会城市，南昌、杭州、南京等热门区域的“地王”也出自厦门企业之手。

　　调控使地价

　　理性回归

　　业界人士认为：地价不再攀升是市场回归理性的一个反映，而地价短时间内大幅下滑则反映出厦门土地交易市场地价受市场因素影响较为厉害，如此“冲高回落”证明土地市场跟楼市一样进入到一个“新拐点”。

　　厦门一市场研究部门分析认为，最近土地新政频频发布，土地出让金须一次付清等政策的出台令市场感受到此次国家对于房地产宏观调控的决心不小。受到国家新政动作的影响，市场的期望值会影响到后市的发展走向。在这样的情况下，发展商在拿地时必然会更为谨慎，都不敢轻易出手拿地。如此造成了近期土地交易成交陷入低谷。

　　住宅用地供应

　　可能缩小

　　从厦门房地产宏观调控的层面来看，政府加大对开发商囤积土地的打击力度，企业囤积的土地会有很大一部分回流到市场。另外，城中村改造也会增加一定的土地供应量，这样2008年住宅用地的供应计划水平应该不会低于2007年。但计划供应量增加，并不意味着实际供应也会因此增加，2008年土地的实际供应水平怎样还很难判断。

　　2007年的住宅土地供应执行情况就不太理想，2008年要做到完全按计划供应也有很大难度。除此之外，政府逐步加大了对保障性住房的开发建设力度，相应的土地供应比例也将加大，这意味着在住宅土地供应的总盘子里，普通商品房的新增土地供应量将相应缩小。

　　2008年刚刚开年，房地产市场仍然延续2007年的偏冷状态，楼盘成交仍然低迷，但是占住宅需求市场主体地位的自住性刚性需求状况并没有改变，只是多数还处于持币观望状态，一旦政策和市场趋稳，这种需求就会转向现实消费。如果土地市场实际供应缩紧，市场需求又仍然保持2007年的旺盛状态，由此可能加重商品房的供需矛盾。但房地产市场上的投机者和投资者大量离场，能在一定程度上缓解这种供需不平衡的现象。

　　银根紧缩

　　市场萎缩

　　可以预见的是，2008年存款准备金率的提高和按季度有节奏地控制贷款发放政策让开发商迫于资金的压力不得不加大项目开发的力度以增加市场供应来加速资金流动；炒房团为了规避风险从市场退出；保障性住房政策落实力度的加大等因素将会使房地产市场供不应求的局面得到缓解。

　　银根紧缩、地根紧缩、《补充通知》等政策引起的房价松动让人们看到了暂时的调控成效，但也有分析人士提出了对“调空”的担忧：即大批房地产企业由于资金链的断裂不得不从市场退出；房产交易量的萎缩也会让很多以“炒房”为主要收益的房地产经纪公司难以为继，一夜之间崩盘的深圳中天置业就是一例；银行呆坏账的大量出现必然会引起银行利益的受损。（海峡都市报 江荣义）