厦门国企制造新“地王”留下重重风险谁承担？ 

    1.7万元/平方米的楼面地价！

    是的，你并没有看错。当一路上涨的房价频频刺激我们神经的时候，地价也不甘寂寞跳出来“秀”了一把。

　　这一幕发生在厦门市9月8日的土地拍卖会上，五缘湾一幅地块拍出了17533元/平方米的楼面地价，成为福建省新“地王”。

拍卖会的主角：五缘湾

　　8月16日，厦门某媒体载文，在9月8日的土地拍卖会上 ，厦门将出让总底价达32.1922亿元的8幅地块，其中一地块楼面地价起价为7001元／平方米，有业内人士预测，竞拍后该地块楼面地价将直逼万元大关。

　　现在看来，这个预测显然过于“保守”，借着今年“9·8投洽会”的东风，厦门土地出让再次刷新历史纪录：岛内五缘湾片区，三幅地卖了55亿元，最后竞拍的一幅地块楼面地价高达17533元。当日，厦门共出让8幅地块，成交总金额67亿元，也创下了厦门土地出让金额的最高值。

　　一位业内人士在会后仍然掩饰不住内心的激动，1.7万元的楼面地价，比此前的五缘湾最高地价还要高出1万元，“地价的晋级如同跳高一般，一跳就跳过了每平方米一万元的跨度。”

　　而回顾9月8日的五缘湾三幅地块的出让，也可以用三级跳来形容。

　　率先进行的2007G27地块竞拍中，源昌集团以22亿元标得该地，楼面地价13148元/平方米。紧接着，厦门国贸集团竞得位于五缘内湾的2007G28地块，以20.15亿元成交，楼面价达14447元/平方米。国贸随后再度出手拿下2007G29地块，以12.9亿元成交，楼面地价令人惊诧地上升到了17533元/平方米，这相当于岛内目前高级住宅的房价。

　　“这三块土地的拍卖所得相当于厦门市一年税收收入的一半。”一位政府官员感叹道。

　　占岛内十分之一面积的五缘湾，在两年前还并不为人所知，这块从规划蓝图上直接跳入世人眼帘的“处女地”，当时还被称为“钟宅湾”，配套设施均为空白。当2005年12月8日的土地拍卖会上，厦门国贸以5001元/平方米楼面地价“通吃”五缘湾首期三幅地块时，引起业内一片哗然，五缘湾成为厦门2005年当仁不让的地王。

　　短短一年半的时间，五缘湾的地价就实现了跨越式的抬升，而制造者均为厦门国贸。一边以1.8万元/平方米左右的均价销售着其在五缘湾的第一个楼盘项目，一边又以和其房价相当的价格再次拿下同一区域的地块，此等操作手法，让业内感叹，不愧是财大气粗的国资公司。

高价地块的标签：国企制造

　　一位业内人士认为，房价地价节节攀升的中国房地产市场，一直有一群一掷千金的地产巨无霸在游动，这些高价地块的制造者可归纳为五种类型：

　　一是拟上市地产公司，包括准备产权转让的公司，它们通过大量吸纳土地来显示其资产价值，同时通过土地资源吸纳股民以及投资者的资金；二是已上市地产公司，这些公司从股市募集资金，然后投放到土地市场；三是有国资背景的地产类公司，土地是国有的，买地的钱也是国有的，对于这些企业来说，买地不过是把钱从左口袋挪到右口袋；四是境外基金及境外地产公司，它们对中国经济前景极其看好，认为中国经济快速增长将使得土地越来越稀缺，即使不开发也能升值；五是在别的产业积累了大量资金、已成为行业龙头的非地产类公司。

　　而五缘湾高地价的制造者，厦门国贸集团拥有其中两个标签。该公司是厦门老牌国有上市公司，1996年就已经上市，根据其2007年一季度报告显示，其总资产已达到61.5亿元。

　　事实上，厦门国有资本大规模进入房地产市场，是从2005年厦门经济特区房地产开发公司以2.7亿元竞得2005G01地块开始的。该公司目前已完成和正在开发建设的房地产项目规模近百万平方米。

　　与此同时，业内人士认为，这一轮的圈地热还带有新的色彩，即融资股市。

一掷“亿金”的底气：融资股市

　　7月12日，万科在广东东莞竞得一地，单位楼面地价超1.5万元，不仅刷新广东全省“地王”记录，更高出当地现售商品房均价1倍，开房地产市场“面粉贵过面包”现象之先河。

　　7月24日，北辰实业等以92亿元的天价竞得长沙新河三角洲地块，创下国内单宗土地拍卖总价最高的纪录。

　　8月24日，南京苏宁房地产开发有限公司以44.04亿元拍得上海南京路东端地块，楼面单价高达6.69万元/平方米，一举成为中国“地王”。
　　某房产公司前期部负责人认为，近日，包括五缘湾在内的这些地块拍卖创出的高价和上市公司股市资金的流入有着莫大的关系，这些上市公司股市获利后急于在房地产市场完成新一轮的战略布局。

　 “这一轮圈地热与以往有很大的不同，它与当前的牛市是互为呼应的”。一位证券行业人士指出，在土地储备成为拉抬地产股价格最主要的卖点以及“要上市先拿地”的鼓动下，购地已不再仅仅是为企业未来发展作储备，更多的是为推高自身股价或筹备上市打下基础。

　　就在此次土地拍卖会之前，厦门国贸集团在8月15日起增发共计3,700万股人民币普通股，共募集资金68亿多元，而国贸曾表示这笔资金将全部用于港口物流和房地产项目。此次拿地，国贸出资30亿元，显得极为轻松，国贸地产一位负责人甚至表示，他们原本预计拿出36亿元竞拍，所以30亿元完全在承受范围之内。

　　一位金融界人士表示，如果依靠银行贷款，不仅在资金使用上会受到严格限制，信贷成本也很高；而从股市融资成本非常低廉，无须还本、不用付息，还可以由众多投资者分担风险。难怪这些地产大鳄一掷“亿金”而面不改色。

土地升值的秘诀：只需时间

　　一掷“亿金”固然豪气冲天，但照常理，其背后往往也有着同样高的风险。早在1994年公布的《城市房地产管理法》就规定，出让的土地逾期一年未动工开发的，可征20%的闲置费，超过两年则可无偿收回。1999年国土资源部颁布的《闲置土地处置办法》、2005年出台的“国八条” 均作出了类似规定。2006年，国务院转发的九部委意见更要求“加大对闲置土地的处置力度”，“按期动工但开发面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止建设连续满1年的，（也）按闲置土地处置。”

　　但如今，这些政策却似乎已被架为一纸空文。就以厦门国贸集团为例，其在2005年底吸纳的三块土地，目前仅有一地块已被开发并对外销售，剩下的两幅地块未见动静。

　　一位业内人士表示，按照目前企业年开发量计算，在不新购土地的情况下，一些企业储备用地足够供其连续开发两至三年，多的可达四、五年，甚至土地储备量可供开发六、七年的企业也不少见。

　　这些地产商坐拥闲置地块又如何能泰然处之呢？一位专家表示，“通过竞标的方式，开发商高价买走土地以后，只需以时间的流逝就能换取土地升值，进而实现利润最大化的目标。而地方政府对此往往睁一只眼闭一只眼，囤积土地的成本如闲置费等几乎可以忽略不计。

　　实行土地拍卖制度是为了引进竞争机制，排除任何主观因素的干扰，使土地价格能较好地反映当时当地的市场供求关系。而现如今的情况却是，“价高者得地”反而助长了屯地之风，给政府的调控又增加了难度。面对日渐走高的地价，一些地方政府已经对“价高者得地”的政策进行了一些限制，厦门政府又将有何调控措施出台呢？我们将拭目以待。（海峡财经导报 李婷）